Waardebepaling

Voor de waardebepaling van een woning vergelijkt SVHW objecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Hierbij houdt SVHW rekening met de verschillen die er zijn tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten. De waardering van niet-woningen komt tot stand met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode of de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Modelmatige waardebepaling van woningen

SVHW verzamelt zo veel mogelijk marktgegevens. Dit zijn verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen en informatie over de staat van de woning, gedeeltelijke verhuur of bijzondere omstandigheden bij de verkoop. Waardebepalende factoren zijn: het type woning, de grootte, het bouwjaar en de ligging van de woning. Op basis van de marktgegevens stelt SVHW een waarderingsmodel op. Het waarderingsmodel bepaalt geautomatiseerd een waarde voor alle woningen door middel van vergelijkingen. Op deze manier wordt uit alle gerealiseerde verkoopcijfers een waarde voor de niet-verkochte woningen afgeleid. Dit heet ook wel ‘modelmatige waardebepaling’.

De uitkomsten van het waarderingsmodel controleert SVHW uitgebreid. Indien nodig corrigeert SVHW deze. Daarna stelt SVHW de WOZ-waarde vast en maakt deze via de WOZ-beschikking aan de eigenaar bekend. De WOZ-waarde geldt voor één belastingjaar. Het volgende jaar ontvangt u een nieuwe WOZ-beschikking.

Modelmatige waardebepaling van niet-woningen

Alle panden die niet in hoofdzaak dienen tot wonen, worden niet-woningen genoemd. Bij niet-woningen maken we onderscheid tussen courante en niet-courante objecten. Voorbeelden van courante objecten zijn kantoren, bedrijfspanden en winkels. Voorbeelden van niet-courante objecten zijn ziekenhuizen en scholen. De waardebepaling van courante en niet-courante niet-woningen verloopt anders dan bij woningen.

Courante niet-woningen

De waarde in het economische verkeer voor courante niet-woningen bepaalt SVHW met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Net als bij woningen wordt er vanuit gegaan dat het object onmiddellijk vrij opleverbaar is, vrij is van belemmeringen, op eigen grond staat en direct in gebruik wordt genomen onder marktconforme voorwaarden. Bovendien gaat de methode uit van een verkoop onder optimale omstandigheden, zodat de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de hoogst haalbare verkoopprijs.

De huurwaardekapitalisatiemethode kent aan de diverse gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) toe, die vervolgens worden gekapitaliseerd. Deze toegekende huurwaarden leidt de methode af van de binnen de gemeente gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd of verkocht. Hierbij is onder andere rekening gehouden met de ligging, de kwaliteit, de doelmatigheid, de aanwezige voorzieningen en de grootte van het object. De kapitalisatiefactor houdt rekening met het leegstandsrisico, de zakelijke lasten en een basisrendement gebaseerd op staatsleningen.

Incourante niet-woningen

Omdat voor incourante niet-woningen weinig of geen huurprijzen en/of verkoopprijzen van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, gebeurt de waardebepaling ervan met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De vervangingswaarde is de grootte van het object vermenigvuldigd met de bouwkosten per vierkante meter bruto vloeroppervlak. Vervolgens wordt deze ongecorrigeerde vervangingswaarde gecorrigeerd naar ouderdom en eventueel de functionaliteit van het gebouw.

Naast het object waardeert SVHW ook de bijbehorende grond. De grondwaarde bepaalt SVHW door rekening te houden met de bestemming, de perceel grootte en de ligging. Uitgangspunt voor het vaststellen van de vervangingswaarde van de grond is de reële uitgifteprijs die de gemeente hanteert met de desbetreffende bestemming op een vergelijkbare locatie. Als bij de gronduitgifte rekening wordt gehouden met de maximaal bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit ook meegenomen in de berekening van de vervangingswaarde van de grond. Op de grondwaarde vindt geen correctie plaats voor ouderdom en functionaliteit.

Niet eens met de WOZ-waarde

Bent u het ondanks de zorgvuldige analyse van marktgegevens, de objectkenmerken en de controle van de getaxeerde waarde niet eens met de WOZ-waarde? Dan kunt u bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.

Veelgestelde vragen

Om goed te kunnen functioneren gebruikt deze website cookies. Melding sluiten